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陶然：房地产前景不容乐观(5)

狼协
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标题: 陶然：房地产前景不容乐观(5) (2000 reads) 时间: 2013-10-10 周四, 08:35

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

陶然：房地产前景不容乐观(5)
发布时间:2013-09-09 13:20 作者:刘一非、邵思思/采字号：大中小点击: 54535次

　　要先开始推动这些比较难的改革，把那些比较容易的改革，比如金融体制改革、资本账户自由化改革等，其实可能暂时还要往后推一下，因为单边推进金融体制改革实际是很危险的，会导致这些债务显性化，会导致银行坏账迅速出现。而相反，先推动一些比较难的改革，也就是实体部门的改革，拉动增长以后，等整个金融和经济体系比较稳固以后再推动金融体制改革才是比较好的措施。为什么我们现在看到的恰恰是那些比较容易做的、但是有可能带来危险的改革先推动了，很难的改革推动不了呢，就是因为很难改革的利益集团在那里阻碍。

　　这个时候我觉得学术界和政府部门需要建立一个机制来进行比较充分的公共政策讨论，包括改革策略的一个辩论，来讨论，然后逐渐形成共识。学者的任务就是给政府提供建议，把最糟的情况提供给政府，告诉政府如果不改革你可能就会面临很大的危险，或者选择了错误的改革措施也会导致更糟糕的结果。但是学术界只能做这些。

　　记者：您觉得房地产商在这当中起不了很大的作用？

　　陶然：那些大房地产商对土地制度改革可能会起阻碍的作用，因为他们现在跟地方政府结成了一个很强的利益联盟，如果房价真正平缓的下降，对他们来说是不利的，特别是对那些大房地产商是不利的，因为他们也借了很多债拿地。但是如果我们推动刚才讲的土地制度改革可能对很多中小的房地产商反而是发展的机会，但是真正有发言权的都是那些大房地产商。

　　记者：十年前朱镕基改革的时候，好像也是从国企、从垄断行业入手，但是好像这十年反而固化了国企、垄断行业的利益。

　　陶然：朱镕基当时在90年代末进行的改革，第一是强化了中央政府的集权，尤其是财政权集权。这个改革难度不是很大，因为中央政府对地方政府有足够的权力，谁不干谁就下台。第二，是让大量的处于竞争性行业的国有企业职工下岗，这个改革对中国政府来说难度虽然不小，但也不是很大，因为那些下岗的人都是一些弱势群体，所以他可以比较容易的推行。现在要推动改革，必须要改地方政府、垄断央企这些利益部门，这些不是一般企业的职工，是垄断行业的经理层，这些人都是很强势的人，90年代改革有一定的难度，但是难度不是很大，这个时候改革要比那个时候难度大很多。

　　记者：您觉得现在是最后的改革机会，也是最难改的时候。

　　陶然：对。

　　未来房价不容乐观

　　记者：听您说来，感觉房价还是不容乐观。

　　陶然：房价是不容乐观，现在可能还会再上涨，但是最后会跌得很厉害，跌得很厉害的时候你肯定也不敢买了，到时候会跌得一塌糊涂，房地产泡沫崩盘的时候没有人敢去买的。

　　记者：中国可能还有一个现象跟国外不一样的，一般来说经济最发达的地方应该是房价最高的地方，我国经济最发达的地方应该是广东沿海，但是这些地方房价反而不是最高的，反而是北京。

　　陶然：广东的房价也很高，但是它的土地制度上因为开了一个口子，农民盖了很多房子，所以它的房价涨得没有那么快，跟它当时做土地管理是有一定关系的。北京是首都，全国人民都在这儿买房子，这也很正常。上海经济很发达，房价也非常高。

　　记者：您刚刚说因为货币有大量的流动性，所以很多人就投资到房地产来了。也有很多人投资到股市，但是股票是一直往下跌的，为什么？

　　陶然：因为中国的股市首先它是一个管理非常不完善的市场，存在大量的欺诈和圈钱现象，大家对股市不是非常有信心。第二，股市只要一涨，政府就大量的发股票，股票供应非常多，所以股市很难起泡沫，但是房地产是每个地方政府都在控制着商住用地的供应，所以它是有基础的，大家都知道商住用地地方政府是限量少供的，所以大家都去炒，知道它会一直涨。股市只要一涨，政府马上就放开IPO，大规模的发行股票，所以它的供应弹性是不一样的。实际07年之前股市也有一个疯狂的上涨，也会泡沫化，最后泡沫化以后就出现了崩盘，房地产就是下一个股市，也会疯狂往上涨，也会崩盘。股市崩了以后是损害少部分人，房地产崩了以后整个经济。

　　记者：股市对实体经济的影响毕竟稍微小一点。

　　陶然：对，而且炒股票的毕竟是少部分人，房地产涉及到中国绝大部分人口。

　　记者：而且房地产如果崩盘的话，对房地产商也是有相当大的损害。

　　陶然：很多房地产商会破产，还有很多地方政府会破产，因为它都是靠土地出让金来进行建设和还债，欠了那么多债，如果地方政府全面的债务还不了，银行会出现大规模的坏账。

　　记者：如果真的这样的话，对实体经济到底会产生多么巨大的影响。

　　陶然：你去看日本就可以了，房地产泡沫崩盘以后，它二十年经济就没起来。日本房地产泡沫崩盘以后，它的经济二十年基本保持零增长，但是这个社会还比较稳定，因为日本崩盘的时候已经是一个发达社会，社会保障程度很高，不平等程度很低，所以没有出现太大的社会动乱。中国就完全不一样了。我们社会非常不平等，政府的清廉程度也比日本差得远，环境污染，暴力征地、大规模农民工在城市里没有社会保障、大学毕业生就业等这些问题都没有很好的解决。日本房地产泡沫出现崩盘是它变成发达国家以后才出现的事情，中国现在还是发展中国家，崩盘以后情况会更糟糕，处理不好就会出现社不稳定。

　　我认为中国经济现在正在面临一个转折关口，如果还采取这样的短期性的宏观调控措施是解决不了中国经济的根本问题。中国目前最需要推动的是实体部门的改革，推动真正的结构性改革，真正结构性改革要从实体部门改革，包括土地制度和一些垄断的制造业和服务行业开始，金融改革和资本账户自由化要非常谨慎，甚至在适当的情况下要推后。不改革，或者采取错误的改革措施都可能导致经济和金融危机的出现。未来留给中国改革的时间已经很少了，如果不尽快推动，给全社会建立一个信心的话，我们现在的经济和社会的弱平衡状态随时可能会被打破，当人们预期发生改变以后可能会出现大量的资本外逃、房地产泡沫崩盘，经济危机和社会动乱。现在我们的改革要跟时间来赛跑。

来源: 共识网 | 来源日期：2013-09-09 | 责任编辑：邵思思

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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