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陶然：房地产前景不容乐观

狼协
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标题: 陶然：房地产前景不容乐观 (1845 reads) 时间: 2013-10-10 周四, 08:24

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

陶然：房地产前景不容乐观
发布时间:2013-09-09 13:20 作者:刘一非、邵思思/采字号：大中小点击: 54456次

人民大学经济学院陶然教授

【采访嘉宾简介：陶然，现为中国人民大学经济学院教授，北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策中心兼职研究员，清华-布鲁金斯公共政策研究中心、布鲁金斯学会外交政策项目非常驻资深研究员以及长策智库高级研究员。主要研究领域为公共财政、政治经济学、经济增长与发展。目前致力于经济转轨与经济增长，以及中国农村税费、要素流动、收入增长和分配与政府管制之关系等问题的研究。】

错误的土地制度绑架了中国经济

　　记者：我们知道最近房地产又是一个很火的问题，过去十年几乎是房地产疯涨的十年，您认为是什么促使房地产如此疯狂呢？

　　陶然：第一个根本原因是中国的土地制度。土地制度从两个方面导致房产价格的过度上涨和严重泡沫化。

　　第一方面是我们的制造业，各个地方大规模的制造业、招商引资，招商引资主要是通过压低各种生产要素包括土地、劳动力、环境这些生产要素的价格。这些的话就会导致制造业投资过度，产能过剩，过剩的产能在国内市场没办法完全消化掉，就必须要向国外倾销，这样就使得中国的人民币迟迟不能升值，这样就形成了外贸顺差。特别是02年以后到08年的“黄金增长期”这段时间，形成一个巨额的外贸顺差，中央银行为了对冲外贸顺差，囤积了3万多亿的外汇储备，使得投机热钱进入中国，因为大家都赌人民币以后要升值，这样就导致央行必须超额发行人民币来对冲将近3万亿的美金。为了对冲这3万多亿的外汇，央行就不得不超发20万亿的人民币，这样就使得经济里面出现了过高的流动性。这跟土地制度有关，正是因为压低了土地要素的价格、工业用地的价格，当然其他的，比如环境的价格、劳工的价格、人民币的汇率……这使得中国产品在国际上有超强的竞争力，人民币也不能及时升值，导致外汇储备过度累积，央行发人民币对冲，导致经济流动性非常多。而中国有一些高端服务业和制造业比如电信、石油、石化、医疗、教育这些部门基本还是国有垄断的，经济中过度的流动性不能进入这些垄断部门形成比较好的投资收益，所以只好到房地产市场来兴风作浪。工业用地的低价经过前面这样一个链条，导致了对于房地产的需求过旺。

　　另一方面，地方政府除了低价供应工业用地以外，另外一个策略是限量垄断地供应商住用地，他们在商住用地上往往采取所谓的“饥饿疗法”，每年供一年，因为经济中对于房地产的需求很旺，同时地方政府也知道很旺，又垄断、限量供应商住用地，就导致供给较少，需求过旺，导致了房地产价格一轮一轮上涨。所以到08年的时候，中国基本在一线和二线城市已经出现了一定的房地产泡沫。但是到09年以后，地方政府随着中央财政和信贷刺激政策，银根（即：金融市场上的资金供应）放松，所以房价又形成了新一轮的飙涨。如果说08年的时候在一线、二线城市出现了房地产泡沫，那么09年以后基本在中国所有级别的城市都出现了严重的房地产泡沫。地方政府放量、低价供应工业用地的机制来招商引资，并且又限量、垄断供应商住用地，这样的机制不改变，中央房地产调控就不可能产生任何好的效果。所以中央虽然一轮一轮的调控房地产，但是还是没有取得很好的效果。而且随着今年开始，经济形势急转直下，中央政府又害怕经济形势过度下滑引起经济问题，所以又开始放松房地产调控，导致房地产泡沫现在又开始往上冲。这些都是属于错误的方法导致的房地产调控不力，让房价绑架了中国经济和全国老百姓。

　　表1

　　中国城镇人口与城市建设用地面积年均增长比较（%）

　　年份城镇人口城市建成区面积城市建设用地面积

　　2001-2005 4.13 7.70 7.50

　　2006-2008 2.57 3.73 7.23

　　2001-2008 3.55 6.20 7.40

　　注：2005年城市建设用地面积缺北京和上海数据，系采用2004年和2006年数据的平均值替代。

　　资料来源：根据《中国城乡建设统计年鉴》（2008）和《中国统计年鉴》（2009）计算。

　　记者：我觉得您说到现在可以大概总结几个原因，一方面是土地所有制，一方面是政府调控的手段可能不得当。我看您之前的文章，您也有倡导把土地市场化、放开交易。但是您却没有提过要提倡土地私有化，这是为什么？

　　陶然：土地市场化的含义是说：城市在进一步扩张过程中无论是它用来做工业开发区还是建商业住宅小区，都应该跟原来土地所有者就是农民进行谈判，按照市场化进行交易。

　　记者：就是政府退出？

　　陶然：对，政府要逐步退出，政府只在旁边做城市规划，起一个规划者和用途管制者的作用。但是这个不见得意味着土地要私有化。换句话说即便在一个私有制国家里，政府仍然可以采用征地制度，征地以后不准农民直接跟用地者进行谈判。而在社会主义国家里，如果不改变目前的征地制度，私有制和公有制导致的土地利用结果是一样的。之所以强调土地要素市场化，根本问题是要改变征地制度。征地制度不见得一定要私有化，而是可以公有私用。

　　任何用地者，无论搞一个工业开发区还是建设一个商品房，我要用地的话，就找原来的土地所有者农民进行谈判，谈判以后把土地买下来，买下来的土地仍然可以按照原来的程序转为国有土地，但是国有土地获得收益的权利就归原来土地的所有者。这个土地名义上叫国有还是私有其实并不重要，关键的是要改变征地制度。考虑到中国现在的国情，政府不可能同意马上进行私有化的。但改革只需要赋予原来土地所有者农民直接和用地者进行谈判交易的权利，政府甚至还可以从中收取一部分交易以后增值的增值税或者叫做所得税，那么即便土地转用后产权转为国有，原来土地所有者农民获得了土地发展权及其权益，也是可以接受的。

　　所以根本问题不在于土地是私有还是公有，根本问题在于原土地权利人能否公平地进入市场跟用地者进行交易。如果可以的话，这个土地要素就市场化了，现在大规模的低价供地搞开发区，政府限量少供商住用地，采取“饥饿疗法”把房地产价格炒高的机制也就不存在了。土地利用在经济学里也是一个很有外部性的东西，一个土地的增值往往是整个城市经济和政府基础设施投入的结果。所以最后在土地利用中要实现公私兼顾，比如政府在以后城市扩散过程中也需要为基础设施融资，如果土地收益完全归原来作为土地权益人的私人，可能政府就没有办法去融资做基础设施改善，最后的结果也不见得是一个好的结果。

　　房地产泡沫不可能不破灭

　　记者：您在第一个问题里提到说，现在几乎所有的城市都有房地产泡沫化的现象，有些经济学家说如果有泡沫肯定会破灭，但是有一种说法最近比较流行，说北京这种一线城市永远不可能房价降下来，因为它没有泡沫，您怎么看这个问题呢？

　　陶然：中国特大城市房地产泡沫也非常严重，不存在房地产泡沫崩盘以后一线城市不会受影响的现象，包括美国、日本房地产泡沫破裂的时候，最中心的城市房价也会大跌。

　　在中国，我们现在出现的情况很多是在二三线、三四线城市房价未来可能先下降。由于这些城市过去几年房地产供应非常多，如果加上这些地方政府借了很多债，但是债务偿还能力又比较弱。所以如果要出现房地产泡沫破裂可能要先从二三线、三四线城市开始。

　　二三线、三四线城市的房地产泡沫破裂以后会引起整个银行系统坏账大幅度增加，银行就会惜贷，整个经济就会下行。出现这个情况以后，一线城市房价也同样会下跌，根据全世界很多国家房地产泡沫破裂的经验，不存在说哪个地方的房价永不贬值，没有这种情况。

　　记者：您刚刚说的房地产泡沫破裂的后果是不是也是现在政府不愿意过度调节房价的原因之一呢？

　　陶然：是的，因为前几年调控房价，使得地方政府很多财政收入非常困难，经济就开始下行，所以中央政府现在就太不敢再去调控房价，但是不调控房价并不是说他不搞开发区。就像我前面讲的，地方政府仍然大规模供应工业用地搞工业开发区，甚至借债搞工业开发区、借债搞新城区，希望把房地产泡沫炒起来，然后再用商住用地出让金的钱去归还搞工业开发区和新城区的债务，这个模式是完全不可持续的。

　　因为我们的工业开发区过度建设、中国的制造业产能已经严重过剩了，很多工业开发区借了钱以后根本收不回来，而房地产已经严重泡沫化了，再想把房地产泡沫进一步吹大的可能性也不是很大。现在即使中央放松调控措施，可能会导致房价暂时上涨，但是如果放任下去，不推动改革，最后会破得更厉害。所以根本问题就是：政府即便通过短期的宏观政策，放松对房地产的调控措施，短期能够让经济暂时止住下滑，但不改革土地管理体制，最后的结果是房地产继续泡沫化，直到最后崩盘，整个金融出现危机。当前的调控手段、或者简单放弃调控，是解决不了问题的。

　　记者：您觉得按照现在的趋势，出现您刚刚说的崩盘结果需要多久？

　　陶然：应该说，我认为这个危机可能随时会发生。有可能1-2年，可能3-4年，关键看人们预期的变化。

　　记者：所以您说不改革的话，有可能会面临硬着陆的局面。

　　陶然：对。如果中国房地产泡沫崩盘，会出现大的经济危机，可能还会引发大规模的社会不稳定，这是非常危险的情况。

　　记者：我看到一个采访，采访以前的住建部官员王珏林的，他说百姓对中央政策好像一直有一种误解，因为中央从来没有在正式文件中说要抑制房地产，只是说我要抑制房地产涨幅过快的势头。

来源: 共识网 | 来源日期：2013-09-09 | 责任编辑：邵思思

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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