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陶然：房地产前景不容乐观(3)

狼协
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标题: 陶然：房地产前景不容乐观(3) (1438 reads) 时间: 2013-10-10 周四, 08:28

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

陶然：房地产前景不容乐观(3)
发布时间:2013-09-09 13:20 作者:刘一非、邵思思/采字号：大中小点击: 54501次

　　这个措施是一个正确的方向，但是这个方向如果用力过猛，可能就导致房地产泡沫明天就破了。所以要做的措施，就是一定要推动土地制度改革，不能在一些房地产供应已经过剩的地方开始，而是要在一些一二线城市来推动这个改革。第一是因为这些城市房地产供应相对过剩没有那么严重，第二是这些地方房价涨得特别高，外来人口又特别多，比如北京、上海、广州、深圳这些地方逐渐放开，推动土地制度改革是比较有利的，如果在三四线放开，反而会导致不好的成果。

　　其实理论上应该都要放开，但是实践操作过程中要非常小心，先得从一二线城市开始，但是恰恰你又发现一线城市中，地方政府从土地财政里获得的收益非常大，最不愿意放开——这是改革的难点。

　　大规模建保障房是一个糟糕的做法

　　记者：但是现在一线城市好像应对房价上涨的趋势就是新建保障房。

　　陶然：大规模保障房建设不是一个好的方法，地方政府没有积极性，也没有那么多财政资源，而且处理不当还可能给地方政府增加更多的债务，而且我们就是建了很多保障房也基本没有任何机制能够保证它针对那些外来流动人口。

　　记者：在新加坡、香港还是有大量的保障房。

　　陶然：新加坡、香港社会和中国大陆是不一样的地方，它们都是一个城市，不像中国大陆有大量人口从农村向城市迁移。第二，香港这种大规模建保障房的制度其实也不是非常好的措施，香港有70%-80%的土地是不能被开发的，能够开发的只有20%-30%的土地，为什么？这是因为地产商绑架了香港政府，也是要求它限量供应住宅用地，所以导致房价非常高，大部分香港市民没有办法自己买得起房子，但是香港政府还是法治政府，所以它愿意掏钱去大规模建设保障性住房。但是，如果你去看，香港大部分住在保障性住房的这些人居住条件非常差，住在很高密度建设的鸽子笼里面，这对人的身心健康发展非常不利。就我看，香港土地制度也不是一个很好的土地制度，一个城市本来都是地，居然只有20%的土地允许开发，剩下的80%的土地不允许开发，这是非常不合理的。为什么出现这种情况？名义上它说是进行环境保护，但是环境保护不需要保留80%的土地，50%就可以了，可是由于地产商绑架了香港政府，所以它的大部分土地是完全不允许开发的，导致大部分香港市民买不起房，或者支付自己一辈子的报酬买房，同时还有很多买不起房子的只好住在政府建的鸽子笼里面，这是很糟糕的情况，中国大陆完全没必要学这种东西。

　　记者：所以您是不提倡在大陆建保障房的。

　　陶然：对，大规模建保障性住房是一个错误的选择。第一，做不成，第二，做成以后管理会非常困难，第三，保障性住房的分配各种机制管理都没有健全，在目前体制下也很难健全。

　　应该说，在当前城市房价高企的情况下，适当增加保障性住房的供应，可能确有一定的必要性。但是，如果不能通过采取有效增加供给的措施，让商品房市场的房价逐渐降下来，并使大部分需要购房家庭通过房地产市场购买或租赁住房，那么政府就不得不大规模去建设保障性住房。关键问题是，覆盖面如此之广的政府保障房体系，在中国当前体制下是否可以切实建立起来？其次，即使能够建立起来，这套体系是否能够实现有效的运作？从目前情况来看，即使中央不断施加压力，相当部分地区也没有很强积极性去大规模建设保障性住房，尤其是没有积极性去为那些真正需要住房的外来农民工家庭以及非本地户籍的大专毕业生提供保障性住房。其中的道理很简单，在地方财政垄断、过少供给商、住用地、地方财政高度依赖商、住用地出让金来规划城市基础设施和工业开发区的情况下，要求地方政府大规模地去提供保障性住房，如果不是与虎谋皮，也至少是勉为其难的。因为一旦开始大规模供地以进行保障性住房建设，不仅地方政府的商、住用地出让金会显著下降，而且还会直接增加建房和维护的财政支出。因此，不少地方政府，在建设保障性住房上缺乏积极性，一点都不奇怪。即使在短期内地方迫于中央压力，不得不做出一些动作，但如果要求地方持续这样做，除非中央愿意大规模增加转移支付，或允许地方政府大规模从银行借钱。但如果中央不愿意出钱，就很容易出现“中央请客，地方买单”的情况，最后是政策难以实施。而如果允许地方大规模借钱，那么一旦控制不好，很容易出现银行坏账。

　　另外一个问题，是保障房盖起来以后，如何能够真正实现公平分配，特别是不歧视那些外来人口？至少从中国保障性住房体系运行的有限历史情况来看，根本没有有效的体制和机制来实现这一点。从既有的保障房建设瞄准目标来见，这些保障体系大都只面对具有本地户口的城市居民。流动人口的居住问题并没有得到充分考虑。

　　记者：您刚才提法治国家，香港算是一个法治社会尚且如此，中国大陆法治程度比较低，您刚才说政府逐渐退出市场，允许农民跟开发区直接谈判，政府怎么会答应呢？如果说我采取强制手段，直接把这个地征过来，我不用跟你五五分，我只给你30%，剩下的70%都是我的，这样不是更划算吗？

　　陶然：对，过去政府就是这么想的，所以它这么做。但是现在这种做法导致用地结构非常扭曲，导致经济出现了全面的房地产泡沫化，再这么搞下去的话，地方债务大规模上升，肯定就会面临经济危机和社会不稳定。所以，中国的政府目前就要做一个选择，你到底是要那个最糟的结果出现，还是通过一些有效的改革，能够把经济增长重新带动起来，把房价逐渐降低，让农民工和毕业大学生能够在城市里逐渐买得起住房，过上有尊严的生活，使这个社会逐渐真正的城市化、现代化，让农民工变成市民，真正在中国形成一个以内需为主导的经济体？

　　既然中央政府现在提出“建立内需为主导的经济体”这个目标，那么要实现这个目标必须要通过这个改革来进行，如果不进行这个改革，未来的结果就是大规模的经济危机，房地产泡沫崩盘，社会不稳定，政府现在就要做出选择。

　　光谈户籍改革没有意义

　　记者：您说要让农民工、大学生在城市里买得起房，我觉得他们要解决的不仅是买房的问题，还涉及到户口。

　　陶然：对，农民工和大学生在城市里定居下来的两个最基础的要素，一个是住房、一个是子女教育，至于说社会保障、社会保险的问题基本跟户口不直接相关。你在这个城市里，如果你有工作，给你交了社保，你就能享受社保，如果没有交就没有社保，没有社保不代表他们自己没有存款，我们现在很多农民工没有交钱，但是他自己早就存了钱了，所以让他们定居下来最关键的就是两个问题：住房和子女教育问题。

　　子女教育问题我们需要进行财政体制改革。中央政府以前向内陆地区农村投入了大量教育资源，盖了很多学校，结果这些学校现在都变成了养鸡场、养猪场，因为人都已经迁移了，人口在减少，学生在减少，所以这时候应该把教育资源通过转移支付的方式直接投在那些人口流动地的城市。比如我们现在有很多大学生毕业后找不到合适的工作，但是还有很多农民工子女上学没有老师，政府把这个钱通过转移支付来雇佣这些大学生进行培训，建立更多的公立学校，接受这些农民工子女入学。盖这些学校当然需要投资，也需要用地，刚才我们讲了城市扩张过程里如果给本地郊区农民让渡一部分土地开发权利，他就会愿意让给你一部分地用来做基础设施用地，其中就包括教育用地。他愿意把这个教育用地无偿给你了，因为这边建了学校对他盖的房子也有可能增值，所以他愿意把这个地让给你。而政府只需要做一点点，地可以白拿，政府再掏一点钱去盖学校，甚至盖学校的钱都可以从本地农民盖的房子里面拿--如果他允许他合法的盖、合法出租，出租屋收入收一定的所得税，然后去盖学校。政府再投入一点钱，雇一些毕业后工作没有找到的大学生，经过培训后做民工子弟学校老师。这样的话，住房和教育的问题都通过土地制度改革、财政体制改革得到了解决，这个问题也就解决掉了。

　　我们现在光谈户籍制度改革没有意义，户籍制度改革如果不能够解决农民工的住房和子女教育问题，户籍制度改革只是空谈。比如我们现在中央政府提出来户籍，中小城镇的户籍要全面放开，大城市要逐步放开，这种说法意义非常有限，因为那些人口流出地、内陆地区人口流动地的户口早就放开了，没有人愿意去，因为在那儿找不到就业。沿海地区一些中小城市早就在户口上实行了很严苛的所谓积分制，一般的农民工根本拿不到户口，有些拿到了户口也享受不了保障性住房，因为保障性住房要排队。与其这样你不如放开，让本地农民合法的给外来农民工盖出租房，不需要政府来解决住房问题，政府只需要找到一些财政资源来建学校就好了，住房问题通过市场机制可以解决掉了。

　　记者：我觉得教育问题如果市场化的话也是可以解决的。

　　陶然：基础教育还是需要政府来投入，但是运营上，基础教育花不了太多钱，政府是完全投入得起的。比如农民工子弟学校，政府每个人每年一两千块钱运行经费就够了，这点钱政府完全拿得起，我们有很多钱都被浪费在落后地区的农村义务教育，大量投资是非常低效的，与其这样不如把这个钱集中到发达地区人口流入地城市，直接定向瞄准那些农民工子女。

　　记者：很多大城市其实已经实行了户籍积分制，但是很多人觉得这个积分制太难了，比如在天津，有人会说如果拿到这个积分我都可以移民加拿大了，我干吗还在天津呢？您觉得户籍积分制应该是从难还是从简呢？

　　陶然：户籍积分制本身是一个非常具有歧视性的制度，说到底户籍积分制跟原来的户籍制度差不多，与其做这样的改革还不如不改革。

　　记者：其实本来做这个改革的目的就是限制人口。

　　陶然：就是为了限制人口。

　　记者：就是说我改了，我没有不改，但是改完的结果呢？

　　陶然：没有意义，甚至在有些城市想尽各种方法（包括在北京）限制外来人口，强拆农民工子弟学校，这都是反改革的行为。

　　记者：包括您刚刚说的政府出钱来修建基础教育学校，这个钱比如我是为农民工建的学校，但是要由当地政府来建，不是给本地人口，或者不是给户籍在本地的人口建，它肯定不愿意。

　　陶然：这是两点，第一点，如果通过刚才讲的方法，让这些人口在这边能够买得起或者租得起房，他们在城市里一般也都有就业，他们的子女如果你现在不给他们建学校，以后就得给他们盖监狱，因为这些人很多是留守孩子，心理上都会有问题，现在不建学校，以后就得建监狱。广东的调查就发现现在广东在城市里犯罪的年轻人主要都是第一代农民工的留守子女，成长过程中没有得到父母、家庭的关爱和教育，都很容易出现犯罪。

　　第二，户籍制度改革一定是中央政府要推动的事情，中央政府要一是给地方政府压力，你必须要做这个事情，都是中国的公民；二是要给地方政府激励，我们要把一部分中央转移支付转移到流动人口迁入地城市，你必须要完成这个任务，但是我也给你配备一定的资源来完成农民工子女教育问题。到目前为止，中央政府在流动人口子女入学教育方面的作为是难以让人满意的，我们02、03年就提出农民工子弟在城市公立学校应该免费就学，中央政府既没有给相应的转移支付，也没有给足够的政治压力，导致现在很多农民工子女孩子不得不回老家上学。当然这里还面临一个高考问题，除了就学以外还有升学问题，中央政府也没采取足够的措施能够实现农民工子女在流入地不仅是就学。而且可以升学，这些都是中央政府的责任，中央政府到目前为止没有承担这个责任，而是把户籍制度改革主动权都放给地方政府，这不是一个负责任的做法。

来源: 共识网 | 来源日期：2013-09-09 | 责任编辑：邵思思

作者：狼协在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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