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美国房地产公寓小区投资进展-第二个项目投资资金认购结束
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作者
美国房地产公寓小区投资进展-第二个项目投资资金认购结束
狼协
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头衔: 海归元勋
声望: 院士
性别:
年龄: -312
加入时间: 1970/01/01
文章: 25707
来自: 美国
海归分: 6039772
标题:
美国房地产公寓小区投资进展-第二个项目投资资金认购结束
(3584 reads)
时间:
2013-2-26 周二, 22:00
作者:
狼协
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
这个项目的公寓小区共268套房,均价 1.31万一套,以370万在foreclosure中拍下。我在上一个贴子([url]
https://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=2021148[/url]
中已经讲过该物业的来龙去脉,所以该物业虽然便宜,但是买下后会有较长一段时间是没有正的现金流的。就是说,会亏一段时间。由于整修需要投入较多人力,这个项目比较适合做投资移民:一百万左右的投资现金(仅作首付,还有其他的现金投资入整修费用,预支保险,前期费用和过户费用等约40万美金,但管理团队也投入约50万美金),拥有268套房子的不动产,整修完后跟周边公寓群的租金和房价接轨,有较大的升值空间,可以长期稳定经营。所以原来我们推荐一个做投资移民的去投资。但该投资人在拍卖的前一天临时告知,因为资金转出等方面的困难,无法参加,所以管理团队临时决定继续单独自行出资拿下。
由于这个物业在开始阶段并不赚钱,所以管理团队那边跟我商量,这个项目就不向海归网的网友推荐了。我开始也同意了。因为我们才开始投资不久,为了增强大家的信心,最好是投那种一买下就赚钱的物业。但是显然什么都是有代价的。买下就赚钱的物业,也肯定会比较贵。再说我也不愿意大家等待时间太久。所以我在看过该物业的财务报表后,建议还是将情况跟大家如实通报,让大家根据自己的情况来决定。
结果情况公布后,出乎意料的是大家的反应非常热烈。公布一天后认购的资金就已经超过需要投资的现金的两倍,所以我们只好紧急喊停,不再接受报名。其中一个纽约的网友也是做房地产的,来信要求单独提价买下。但我跟管理团队商量后,他们觉得虽然这样周期短很多,可以轻松获利,但这个项目已经公布了,大家都持币待购,咱们还是不能太唯利是图,让大家全都失望。幸好双方还没有谈到价格,所以不会有价钱谈不拢的误会。所以也只能请这位网友谅解了。以后大家可以提些建议,如何分别处理这两种deal。
由于管理团队自身也投资,占据的投资额的大部分,出让的份额有限,所以我们这边认购更是远远超过能够投资的份额。经过做工作后,认购的同学虽然勉强愿意减少自己的投资额,但仍然坚持参加投资。这使得老狼左右为难。幸好大家还是通情达理的,老狼讲清楚困难以后,也都一致表示服从老狼的安排。在此老狼再次向没有轮上投资的同学表示深切的歉意,也一定会加快进度,尽快推出下一个项目。除了原来的城市,我们还会拓展战线到其他的城市。请大家注意这最近这些天论坛上的消息,以及信箱的通报。
实际上上个星期管理团队就参加了另一个物业的foreclosure。我们锁定的最高出价是两万一套,但实际上竞投的价格最后到达2.3万,远远超过我们的预期目标,我们因此只好放弃。
这里还有一个小插曲。管理团队拍下这个物业后,在最后一轮尽职调查的时候,按照惯例会针对物业提出一些检查后发现的毛病,然后打算向卖家进一步压价。但是拍下物业的时候是签了合同的。签约后买方有七天时间可以反悔(所以我们可以进一步压价),而卖家不可以。但买家反悔后,卖家就也可以反悔了。所以我很担心因小失大,导致失去这个deal,因此反对进一步压价。结果最后他们还是去压价了,文件发了给我,我因此提心吊胆了一天。幸好对方接受了压价,最后这个物业实际上是以356.5万美金成交,便宜了13.5万。
管理团队正在针对投下的物业注册LLC,现在正在等待州政府的批复,然后开立银行账号。希望本次入围的同学准备好资金,以便一旦公司的银行账户开立的时候汇入。我已经将公司的 Operating Agreement 和 Interest Purchasing Agreement等法律文件的草案发给各位,请大家仔细审阅。
作者:
狼协
在
海外房地产
发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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狼协
- (1553 Byte) 2013-2-26 周二, 22:00
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