美国房地产公寓投资最新进展－四个项目同时出价
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#1: 美国房地产公寓投资最新进展－四个项目同时出价 (5118 reads) 作者: 狼协, 来自: 美国 文章时间: 2013-7-19 周五, 18:26
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作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国房地产公寓投资最新进展－四个项目同时出价

各位，上次公布的项目，管理团队尚未拿到。因他们在跟我们投资网友这边了解投资意愿后，才对卖方的还价进行接受，但在这之前，已经有另外一个买家接受了卖方还价。所以我们现在是在第二位，只能等待第一位的买家出现问题的时候才能接手。

在美国房地产价格不断高涨的情况下，我和海归网的投资网友不断地督促管理团队加大力度。 因此管理团队加快了篡党夺权的步伐。这次他们一口气考察了四个项目，并且已经出价。具体情况汇报如下：

第一个公寓






1979年建，共268套房
总使用面积：252,416平方英尺
平均每套房子的使用面积：942 平方英尺（约87平方米）
出租率：95%。但实际可收到租金的出租率（economic occupancy）为92％
平均每套房租金：538美金
土地面积：10英亩 （约60亩）
年经营收入：162万美元
经营成本：97万美元
净收入：64.3万美元
经营稳定后的预估年净收入：$778,000美元
预估cap rate 7.5％时的价值：$10,378,301，平均每套 $38,725
租售比：3.9（房价为年租金的3.9倍）
公共设施：游泳池，洗衣房，BBQ等
贷款：75%，利率5%

价格大概是27000一套。需要现金大概两百万出头。详细资料我会在email中发。
这个房子跟以前的不同，主要是其出租率高很多，当然价格也相应贵。这个公寓我们的出价已经被接受，但对方要求我们付信誉金75000美元。如果我们同意付信誉金，那么基本上就能拿到这个公寓。 这个房子的cap rate 接近9%，加上贷款的作用，经营稳定后，投资回报率可达15%左右（尚未算升值的作用）。我觉得不错。有兴趣并且愿意付出跟自己投资计划相对应的信誉金的同学，请跟我联系。 以前我们错失了很多良机，其中的一个原因就是管理团队在我们这边的投资意愿没有落实之前，不敢付信誉金。但房子一旦抢到以后，很多同学却抢不到投资份额。所以以后我们将设置一个机制来解决这个问题。

这个公寓现在的地位也发生动摇了，因为有另外一个竞争者愿意付信誉金，所以处在第一的位置。但是代理比较愿意我们来买（综合各方面因素）。所以如果我们能够很快确定投资者的愿意，落实信誉金，我们再去跟卖方代理谈的话，仍然会有机会，但动作必须得快。

目前有国内的一个基金愿意投入一部分资金，管理团队大概对等投入。这样大概只能买得起两套房子。再多资金就不够。他们比较倾向于买下面讲的第三、四套公寓。所以是否给这一个的信誉金，有些犹豫。

第二个公寓







1972年建，265套
土地面积 6.4亩，约等于39亩
总使用面积：约20万平方英尺，平均每套755平方英尺（约70平方米）
出租率：92％，但economic occupancy为90%
平均每套每月租金：603美金
购买价格大概会在2.9万美金
贷款75%，利率5%
需要现金大概270多万
Cap rate大概在7.5％。经营稳定后，投资回报率大概能到12%左右（未算升值）。这个公寓因为学区好，许多人是空租，就是租而不住，只求能够取得在那里的好学校上学。所以比较贵。最新得到的消息，一个从纽约来的投资款出了比我们稍高的价格，而且给了信誉金。所以如果我们不提价竞争，估计拿到的可能性不大。

第三、四个公寓属于同一个卖主，也在同一个地方，估计也要一起买


















公寓三 公寓四 总数/平均数

建筑年份 1982 1968
单元套数 348 307 655
土地 13 5 18 英亩
使用面积 246,705 279,476 526,181
平均每套面积 709 910 803 平方英尺
出租率 96％ 95% 95%
平均月租金 530 627 575
净年利 893,465 788,201 1,681,666
Cap rate 7.34% 7.34% 7.34%
租售比 5.50 4.65 5.07

这两套公寓的总价大概在2300万美金左右，平均每套大概是三万一到三万五一套，贷款75%，利率5%。需要的现金大概在670万左右。这两套公寓是B级公寓，其位置、档次和租金都比以前我们买的好很多，相邻的就是很大的高尔夫球场，另外一边有不错的学校，而周围比较少其他公寓竞争。经营稳定后，其cap rate 可达10%左右，投资回报率（ROI）可达17%左右（未计算投资升值）。该物业现在雇用的人数就接近20人，所以可以用作一到两个投资移民使用。

有关资料我将在email中发放。有同学感兴趣的，请跟我联系。A这次情况跟以前不同，动作一定要快，慢了就被别人拿走了。gain，投资有风险，入市需谨慎。谢谢。

作者：狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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