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#1: 美国投资移民有风险挑选项目须谨慎 (3983 reads) 作者: xiaocece159,

时间: 2012-1-17 周二, 19:26
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作者：xiaocece159 在投资移民发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

美国投资移民有风险挑选项目须谨慎
--金腾国际董事长金佩莹谈如何挑选美国投资移民项目

据统计，截至目前为止，美国移民局已批准的区域中心已达200余个，部分区域中心含盖两个或更多项目，因此，市场上在售的EB-5项目数量更多。对于EB-5项目的风险性，国内中介也众说纷纭。推崇EB-5项目的中介，会夸大项目优势，强调EB-5项目申请周期短，成功率高，移民成本低等特点，但却回避了项目客观上存在风险的事实；反对EB-5的中介，则会忽略EB-5项目的优势，同时夸大EB-5项目的投资风险，将EB-5项目妖魔化。金腾国际董事长金佩莹认为：所有EB-5项目在客观上都存在风险，因为美国移民法规定，不允许明确说明投资款将在5年或者固定的年限全部或部分返还给EB-5投资人。但是，我们不应该过分妖魔化EB-5项目，EB-5项目也绝不是万丈深渊，相反，EB-5项目的风险是可控的，可规避的，如果挑选到合适的项目，甚至还可以获得相当可观的回报。只要我们正视投资风险，看清项目风险所在，就能正确衡量并挑选到合适的项目，找到真正高成功率，低风险且回报率较高的项目。这一点，从美国移民及公民部网站上公布的官方数据上可以得到证实。

下图是美国公民及移民部公布的最新数据，2011年上半年（第一及第二季度），I-829申请案（有条件绿卡解除条件）成功率为86%，这批申请者均为2009年获得临时绿卡，也就是说，这批客户是在2008年至2009年初递交的I-526申请（临时绿卡），当时的成功率为84%-86%。众所周知，2007年，美国经济还很热，2008年在售的EB-5项目基本都是偏远地区或经济欠发达地区的项目，远没有现在在售的项目好，但成功率依然超过80%。而现在在售的美国EB-5项目，大多位于美国大都市的繁华商业区或交通枢纽，仅这点，已经比两、三年前出售的项目的风险低很多。

尽管如此，也不能说EB-5项目就没有风险存在。美国EB-5项目要求先投资，项目运转三年以后，才最终决定是否发放永久绿卡。相比加拿大投资移民项目，面谈成功之后再付款，美国EB-5项目风险确实大于加拿大投资移民项目。那么，要如何规避项目本身存在的风险呢？金腾国际董事长金佩莹表示，对项目本身的风险的考察，可以从如下几方面着手：

一、项目的类型

EB-5项目要求每个投资人通过50万美金的投资，连续两年创造10个就业机会。这一规定，就决定了项目本身的类型不可能是高科技企业，只能是创造就业相对较多的劳动密集型企业。而劳动密集型企业中有还款保障的利润率较高的行业，则集中在了房地产行业及能源行业。因此，广大EB-5投资人挑选项目时，应优先考虑这两类行业。同时，由于能源类的产品本身，价格浮动比较不稳定，大部分能源类产品目前都处于比较高的价位，因此，目前的首选项目应该是地产类项目。

二、项目的地理位置

世界华人首富李嘉诚曾说过，房地产三要素：位置，位置，还是位置！我们选择地产类项目，位置就决定了一切。尤其是商业地产项目，位置好坏，直接决定项目本身能否盈利。项目能否盈利，也对能否还款产生直接影响。

三、项目的资金构成

房地产项目的资金投入是巨大的，世界上任何一个房地产开发商都不会完全用自有资金完成项目的开发。项目的资金构成，决定了项目本身的财务成本的高低，对项目将来的运营以及项目的利润率有着直接的影响。项目资金中，低息或无息贷款，以及无偿拨款越多，财务成本就会越低，项目的利润率也就越高，那么，投资人的还款就越有保障。

四、项目管理团队及合作伙伴背景

中国有句古话，叫隔行如隔山。中国还有句古话，叫做熟不做生。两句话其实都是一个意思，就是经验越丰富，成功的可能性就越大。因此，项目管理团队及合作伙伴是否经验丰富，也决定了项目本身风险的高低。

五、是否得到政府支持

无论在哪个国家，无论是什么类型的项目，能够得到政府的支持，对项目本身来说，都是多了一个护身符，增加了一份保障。当然，并不是说没有政府支持的项目就不是好项目，只是说，能够得到政府支持的项目，相对没有得到政府支持的项目，会多一分保障。而政府参与越多，对项目本身的监管也就会越多，对投资人也就越有保障。

北京金腾国际董事长金佩莹表示，我们目前在售的“芝加哥会议中心”项目，正好符合了上述的五个方面。首先，这个项目位于芝加哥奥黑尔国际机场附近。众所周知，芝加哥是美国国内的一个中转站，美国东、西两岸城市的航班一般都会在芝加哥中转一下，因此，芝加哥奥黑尔国际机场是世界上旅客运送量最大的机场之一。这个项目作为芝加哥奥黑尔国际机场扩建项目的配套工程，将与机场扩建工程同步竣工，并为当地创造了超过8,000个就业，弥补了机场扩建后当地高端酒店房间紧缺的局面。因此，该项目赢得了多项政府支持，尤其是资金上的支持，包括3.4亿美金绿色能源低息贷款，9730万美金政府无偿拨款，4850万美金美国能源部税收抵扣等。政府参与的资金达到项目总投资的55%，开发商的投资占项目总投资的19.5%，而EB-5投资人的投资才占项目总投资的25.5%。

与此同时，作为全球首个零碳排放，且通过美国LEED绿色建筑鉴别的酒店，该酒店也将迎来五家高端酒店品牌的入驻，届时，将有五套酒店预订系统共同营销。而酒店所采用的多项世界领先的绿色能源技术，将使酒店的运营成本降低80%-90%，每年免税额达到1000-1500万美金。宾客花费同样的钱，住在本项目的酒店中，还可以额外获得碳积分，消除自己的碳足迹。综合以上优势，该酒店入住率达到42%，即可开始盈利。

而且，这个项目的开发商有超过150年的建筑经验，过去37年中，总承包或承建的酒店超过250个。开发商本人是多家酒店的业主。

可以说，芝加哥会议中心这个项目在各个方面都符合低风险项目的特征。同时，这个项目因为是开发商直接面对投资人，没有中间人从中谋利，EB-5投资人获得的回报将远远高于市场上的其它在售EB-5项目。

金腾国际董事长金佩莹说，第一个美国EB-5项目，我们都会认真考察并审核。能拿出来给客户推荐的，都是我们千挑万选的项目。我们请了各个领域的专家，包括金融投资、法律、建筑等，与我们一同审核每一个EB-5项目。虽然如此，我们依然要提醒投资人，美国投资移民有风险，挑选项目须谨慎。

作者：xiaocece159 在投资移民发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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